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          1. 登記機構應如何對債權人之訴行使抗辯權
            2021/6/15 10:38:57  點擊率[373]  評論[0]
            【法寶引證碼】
              【學科類別】行政訴訟法
              【出處】《中國不動產》2020年第12期
              【寫作時間】2020年
              【中文關鍵字】登記機構;債權人之訴;抗辯權
              【全文】

                不動產統一登記制度落地實施以來,出現了新的司法爭議問題。諸如,不動產登記權利人的債權人能否享有針對不動產登記行政行為而涉訴的主體資格?與之關聯的問題是不動產登記機構對債權人的涉訴行為應如何行使抗辯權等,均是不動產登記工作中必須厘清的實務問題。
               
                以一個真實案例為例。某公司因建設工程承包而成為破產清算企業鑄鐵廠的債權人。某公司以其享有建設工程優先權為由而向清算組申報債權,但該項優先權被以超過法定6個月行使期為由而未予認定,后法院裁定宣告終結鑄鐵廠的破產程序,包括某公司等未得到清償的債權不再清償。此后,某公司獲知原某市房管局曾于1999年在鑄鐵廠不具備房屋登記法定條件的情形下,僅根據市政府會議決定意見即直接為鑄鐵廠辦理了房屋所有權初始登記。而且,某債權銀行又以該初始登記為據辦理了抵押權登記,使得該部分不動產價值未被納入破產清算責任財產范疇之內。
               
                債權人某公司提起行政訴訟,以該市房管局違法給鑄鐵廠辦理房屋所有權初始登記,侵犯了該公司對鑄鐵廠享有的工程價款優先受償權為由,請求撤銷本案房屋所有權初始登記,但被法院裁定駁回起訴。
               
                最高人民檢察院對本案提出抗訴。最高人民法院提審本案后認為,某公司以該市房管局違法給鑄鐵廠辦理房屋所有權初始登記侵犯其享有的建設工程價款優先受償權為由提起本案訴訟,請求撤銷上述房屋所有權初始登記,但本案并不存在行政機關做出行政行為時應依法對登記權利人之外的第三人給予保護或者應給予考慮的相應情形。此時如要求行政機關做出行政行為時考慮對債權實現的影響,既無法律法規依據,亦不符合一般登記規則。最高人民法院做出了維持駁回某公司起訴的行政裁定。
               
                筆者認為,不動產登記機構應當從本案的裁判思維出發,研究相關的司法實務問題,充分重視下列各類司法實務問題,以期對不動產登記秩序及登記效力給予更好的維護。
               
                充分重視不動產登記行政職權與被訴主體資格的繼受問題。原由房屋登記主管部門行使的房屋登記權已統一劃歸不動產登記機構繼受。因此,依據《行政訴訟法》第26條第6款關于“行政機關被撤銷或者職權變更的,繼續行使其職權的行政機關是被告”的規定,本案中原實施房屋初始登記的某市房管局不再是適格被告,而是應當由繼受該不動產登記職權的某市自然資源和規劃局作為適格被訴主體。故不動產登記機構不得以某登記行政行為系原登記機構實施為由,而主張抗辯權。相反,繼受行政職權的行政機關,無論在實體法或程序法方面,均應對原登記行政行為的合法性負有證明義務,這是行政職權和被訴主體資格被繼受后的必然要求。
               
                充分重視針對原告方訴權主體資格的抗辯權。在不動產統一登記制度設立前,最高人民法院曾發布《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》,在4種特殊情形下認可債權人的原告資格。此時,即便債權人非系不動產登記行政行為的相對人,但依然賦予其可針對登記行政行為涉訴的主體資格。包括:一是以房屋為標的物的債權已辦理預告登記的;二是債權人為抵押權人且房屋轉讓未經其同意的;三是人民法院依債權人申請對房屋采取強制執行措施并已通知房屋登記機構的;四是房屋登記機構工作人員與債務人惡意串通的。
               
                應當注意,上述制度中涉及抵押物流轉時是否應當征得抵押權人“同意”這一規則已經發生了變化。《民法典》規定,抵押期間,抵押權可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。因此,在涉及抵押權人或利害關系人以“未經其同意”為由而涉訴請求撤銷相關不動產登記行為或請求確認其無效的,則不動產登記機構在行使抗辯權時,應當充分考慮法律規則的變化以及相關司法解釋中那些已經不再具有可適用性的情形。
               
                充分重視在原告缺乏前置救濟請求權時的程序抗辯權。登記機構這一抗辯權的主要法理基礎是以不動產登記制度表彰物權法律效力的原初憑證是不動產“首次登記”,且首次登記的效力直接影響后續轉移登記、變更登記或其他登記的效力,故如涉及同一不動產多次流轉的,則無論該不動產的轉移登記行為發生過多少次,原登記權利人、原利害關系人在未就首次轉移登記行為提起行政訴訟時,則對于原告方針對后續轉移登記行為所提起的行政訴訟,人民法院不應予受理。
               
                原告方正確的前置救濟行為應當是,原不動產權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為及后續轉移登記行為應一并涉訴。同時,如果人民法院判決駁回原告就在先轉移登記行為提出的訴訟請求,或者因保護善意第三人確認在先不動產登記行為違法的,則應當裁定駁回原告對后續轉移登記行為的起訴。因此,不動產登記機構針對上述各類情形可以行使程序抗辯權。
               
                充分重視維護登記行政行為法律效力的實體抗辯權。不動產登記機構在應訴時,應審慎研究被訴登記行政行為在程序法和實體法方面的可維持性。經審慎研判,如被訴不動產登記行為合法的,則正確的抗辯權應當是請求人民法院判決駁回原告的訴訟請求,此時不動產登記機構所主張的不再是主體資格抗辯權和程序性抗辯權。
               
                不動產登記機構有權在實體方面主張駁回原告方訴訟請求的法律基礎,不僅局限于其不動產登記行政行為完全“合法”這一范疇。相反,即便不動產登記行政行為存在合法性瑕疵,也可以行使該類實體抗辯權。包括:一是被訴不動產登記行政行為涉及多個權利主體或者不動產可分的,則其中部分主體或者不動產登記違法而應予撤銷時,可判決部分撤銷。那么,對于原告請求撤銷全部不動產登記行政行為的訴請,不動產登記機構即可行使部分撤銷抗辯權。二是不動產登記行為雖然違法,但該行為已被登記機構主動改變的,可判決確認原登記行為違法,但維護登記機構主動更正登記行為的效力。三是不動產登記行為違法,但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者該不動產已被第三人善意取得的,則可判決確認登記行政行為違法但不撤銷該登記。
               
                充分重視對不動產登記法律關系中“利益結構”的研究。不動產登記行政行為中涉及的利益主體眾多,其中既包括不動產所有權人、預告登記權人、更正登記權人、異議登記權人等與不動產所有權直接關聯的權利主體,也包括抵押權人、地役權人、居住權人等派生權利主體。同時,還有在登記行政行為中未能獲得公示的真實權利人、債權人、繼承人、共有權人等利害關系人。顯然,不動產登記糾紛案與上述利益主體之間的權益沖突呈交叉關聯狀態,不動產登記機構在實務工作中,尤當慎視之。

              【作者簡介】
              師安寧,北京大成律師事務所高級合伙人。

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