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    自由邊界和規則制定——以能不能封陽臺為例
    2021/8/6 10:20:10  點擊率[398]  評論[0]
    【法寶引證碼】
      【學科類別】民商法學
      【出處】微信公眾號:言志說法
      【寫作時間】2021年
      【中文關鍵字】自由邊界;規則
      【全文】

        記得在以前,人們在房屋裝修過程中是很喜歡封陽臺和裝防護欄的。一不僅是減少灰塵和噪音,而且更有安全感;二是陽臺封閉后可以擴大使用面積。當時的開發商或物業管理機構,對封陽臺基本持放任態度,頂多會在材質、顏色及樣式上進行要求。
       
        而現在,隨著人們生活習慣的改變以及越來越多開發商或物業管理機構不允許封陽臺,人們在裝修過程中封陽臺的是越來越少。但越來越少不代表就沒有人在裝修過程中想封陽臺,在有的時候還因封陽臺,業主和開發商或物業管理機構之間發生沖突。
       
        一、外部規則缺失
       
        目前,對業主裝修裝飾房屋行為具有外部強制力的規則,只有原中華人民共和國建設部2002年頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(以下簡稱“辦法”)。開發商或物業機構常引用該《辦法》第六條規定的,在裝修過程中“改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗”需經過城市規劃部門批準的規定,在開發商制定的臨時《管理規約》和業主與物業管理機構簽訂的《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》中禁止業主在裝修過程中封陽臺[1]。理由是封陽臺的行為改變了“住宅外立面”。
       
        但由于《辦法》規定的是“改變住宅外立面,在非承重墻上開門、窗”需要經過城市規劃管理部門批準,強調和著眼的是改變建筑物物質設置、物理因素方面的外立面,而不是建筑風格、建筑美學等帶有主觀評價因素方面的外立面。同時,封陽臺是否影響甚至是改變建筑物整體風格,會影響到甚至是破壞建筑物整體美觀效果不僅是主觀評價,而且帶有很強的個人主觀方面的感受。
       
        有的人認為封陽臺會影響,而且影響很大并且達到了改變的程度;但有的人卻認為影響不大,封不封就那么回事。這也是《辦法》對改變住宅外立面,著眼和強調的是“在非承重墻上開門、窗”等物理因素。因為主觀上的東西實在說不清楚,簡單以具有外部強制力的規則來規范,不合理也不妥當,就像不能通過法律對人們的穿著打扮進行統一要求一樣。
       
        因此,雖然封陽臺在不同程度上是會影響到建筑物整體風格,但開發商、物業管理機構以封陽臺會改變“住宅外立面”不允許封陽臺理由不充足,在能不能封陽臺問題上,外部規則缺失。
       
        二、內部規則合法性常遭到質疑
       
        在外部規則缺失的情形下,從加強管理和規范的角度,開發商或物業管理機構是可以通過制定內部規則來對能不能封陽臺的問題進行規范和約束。只要業主接受和認可開發商或物業管理機構制定的規則,就應當按照規則辦事。但問題是,開發商在臨時《管理規約》和物業管理機構在《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》中規定“不能封陽臺”的條款是否有合法的依據以及該“條款”是否涉及到對業主權利的影響和干涉。
       
        應當這樣認為,開發商制定的臨時性《管理規約》和物業管理機構在《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》中約定的事項,除了外部規則明確的事項外,其余約定事項屬于開發商、物業管理機構和業主平等民事主體之間對各自權利和義務的處置。
       
        由于臨時性《管理規約》和《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》一般都是開發商、物業管理機構提前制定好,事前并未征求業主意見,帶有格式條款的性質。業主即便簽署,但事后會以臨時性《管理規約》和《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》中的部分條款是格式條款,未經過雙方合意并侵犯了其合法權益而不予執行。
       
        業主對抗的理由一般有三:一是外部規則即原中華人民共和國建設部2002年《辦法》中未禁止封陽臺;二是封陽臺既沒有危及建筑物的安全,也沒有損害其他業主的合法權益,是業主對其建筑物專有部分行使占有、使用、收益和處分的權利;三是臨時性《管理規約》和《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》,未經過雙方平等協商,只是開發商、物業管理機構單方面的要求,業主可以不予遵守。
       
        開發商、物業管理機構在面對業主對抗時,常也顯得無可奈何,因為這種缺乏外部強制力支持的單方面要求,開發商、物業管理機構除了通過不讓業主把封陽臺的材料帶進小區外,并無其它更為有效的手段。如果開發商、物業管理機構勸阻手段不當,還會引發和業主之間劇烈的沖突,甚至演變為暴力事件。
       
        三、自由邊界和規則制定
       
        秩序是一切美好事物建立的基礎,秩序的形成依賴于規則。但立法者不可能事無巨細針的對社會生活的每一事項都制定規則,這一是超出了立法者智慧的范疇,二是會逾越道德和法律之間的邊界,不適當的對社會成員意志自由干涉。
       
        由于封陽臺畢竟不是在物理因素方面改變住宅外立面,更多的是一種不同個體外部感官效果。而且什么陽臺能封、什么陽臺不能封以及如何封、怎么封對建筑物的整體風格影響是不一樣的。所以立法者無法通過制定外部規則來統一和規范業主在裝修過程中封陽臺的行為。因此,業主裝修房屋過程中能不能封陽臺屬于開發商、物業管理機構和業主以及業主之間相互協商和自我管理的范疇。
       
        在開發商、物業管理機構和業主以及業主之間自我協商、自我管理過程中,涉及到兩個方面的問題:一是業主封陽臺涉不涉及到公共事務,需不需要規范;二是業主封陽臺涉不涉及到對其他業主權利的侵犯,應不應當禁止。
       
        第一個問題,由于業主封陽臺在不同程度上都會影響到建筑物整體風格和外觀效果,也存在安全隱患的因素,所以業主封陽臺雖然是對其建筑物專有部分行使占有、使用、收益和處分的權利,但帶有公共事務的性質,應當予以規范。
       
        第二個問題,就略顯復雜。涉及到對他人權利侵犯的理解和認定,具體而言,即人們認為他人行為侵犯了自己的權利,是抽象意義上的還是必須落腳到具體方面,是人們的一種主觀認識還是必須有客觀事實。
       
        一般認為,由于抽象意義和主觀認識權利被侵犯很難有清晰明確的標準,在法律意義上權利被侵犯只著眼于具體方面并要求有相應的客觀事實及具體的危害后果。而封陽臺一般不會影響到其他業主對其建筑物專有部分的使用,反對封陽臺的理由更多的是主觀上認為封陽臺后會不好看,把整個建筑物變成牢籠,會讓自己主觀上感到不舒服,難以有具體方面和相應的客觀事實。所以很難以封陽臺會侵犯他人權利為理由予以禁止。
       
        在需要規范但又很難找到剛性理由,規則形成過程的價值和意義往往會大于規則本身。因為無法以規則本身來證成規則的合理性和正當性,只有因規則形成過程的正當性而讓規則具有權威性,并得到人們的認可和遵守。在我們日常生活中,就有很多約定俗成,彼此都會遵守的規則,如在某些場合應身著正裝,不能穿戴奇異,在有的場合要注意言行而不能任意為之。
       
        具體而言,能否封陽臺不能由開發商、物業管理機構單方面決定,而是應當由業主來共同決定,并且這種決定過程要符合正當程序的要求。即業主的不同意見是否都得到充分的表達并都給予足夠的重視;不能封陽臺或能夠封陽臺合意的形成靠的是爭辯和說服,還是靠無理性的指責、謾罵或少數人以強制手段而為之;在多數人已經形成一致意見后,少數人的權利能否得到尊重和保護,有沒有因為特殊情形的存在需要給予特別的關注和照顧等。
       
        形成過程的正當性不僅能讓規則更有權威性,而且能夠發揮程序吸收不滿的作用,讓即便不同意規則本身的人,因為其不同意見得到了充分發表和尊重,雖內心反對但也能接受。
       
        陽臺封還是不封,其實在很多時候并不是什么大事,但就是這個不是很大的事,考量著開發商、物業管理者作為管理者的智慧。以能不能封陽臺入手,對其它帶有公共性質的管理事務也是這樣。著眼的不是規則本身的合理性,而是規則形成過程的正當性。

      【作者簡介】
      袁志,法學博士,北京煒衡(成都)律師事務所高級合伙人。
      【注釋】
      [1] 《物業管理條例》第二十二條的規定,建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時《管理規約》,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。原中華人民共和國建設部2002年《辦法》規定,業主在裝修房屋前應當向物業管理機構申請登記,并且要和物業管理機構簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》,對相關事項進行約定。

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