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          1. 淺談被查封商鋪再出租合同是否有效
            2021/10/21 16:34:26  點擊率[232]  評論[0]
            【法寶引證碼】
              【學科類別】合同法
              【出處】本網首發
              【寫作時間】2021年
              【中文關鍵字】被查封商鋪再出租合同
              【全文】

                【案例】
               
                2016年5月,王某向吳某租下了其一個商鋪。雙方簽訂了租賃合同,約定租賃期限從2016年5月1日至2017年4月31日止,租金標準為每月4000元,王某向吳某一次性支付了一年租金4.8萬元和押金5000元,共計5.3萬元。2016年6月,甲縣法院公告告知王某其租賃的該商鋪已于2016年4月17日查封,將對該商鋪進行拍賣,并發出公告。
               
                【分歧】
               
                就王某與吳某簽訂的租賃合同是否有效,王某在拍賣該店面中是否有優先購買權這一問題有不同意見:
               
                一、租賃合同有效,王某有優先購買權;
               
                二、租賃合同無效,王某無優先購買權;
               
                三、租賃合同有效,王某無優先購買權;
               
                【管析】
               
                筆者同意第三種意見,王某與吳某簽訂的租賃合同有效,但王某在拍賣該店面中沒有優先購買權。
               
                《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百五十五條規定:由人民法院指定被保全人保管的財產,如果繼續使用對該財產的價值無重大影響,可以允許被保全人繼續使用。本案系房屋租賃合同糾紛,王某與吳某簽訂的租賃合同合法、有效。不過,吳某明知其商鋪被查封及相應法律后果,仍與王某簽訂合同,導致法院向王某發出公告后,王某無法正常使用該鋪位,致使合同目的無法實現,吳某的行為已構成違約,應承擔相應的違約責任。
               
                承租人優先購買權是指承租人基于租賃合同,在出租人出賣租賃物時,在同等條件下可優于其他人購買的權利。而在本案中,王某雖然是承租人,但其與吳某簽訂租賃合同之前,該商鋪已被法院查封,王某與吳某是在法院查封該商鋪之后簽訂的租賃合同,此時該商鋪上已經設立權利負擔,所以王某雖然是承租人,但對該商鋪無優先購買權。

              【作者簡介】

              劉開文、李婭斌,單位為江蘇省揚州市邗江區人民法院。


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