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    淺談房東收回店面是否需向承租人支付店面轉讓費
    2021/10/25 20:21:14  點擊率[314]  評論[0]
    【法寶引證碼】
      【學科類別】合同法
      【出處】本網首發
      【寫作時間】2021年
      【中文關鍵字】向承租人支付店面轉讓費
      【全文】

        【案例】
       
        2015年9月,譚先生與某單位簽訂了店面租賃協議,該單位將其所有的位于路邊的底商出租給譚先生,租期為3年,并約定按季度支付房租。2018年6月,某單位為了方便管理將自己在馬路邊一排的店面以整體方式租賃給了葉先生。葉先生在獲得租賃店面的使用權后就向原租戶稱,以后的租金均由葉先生收取,如不愿再租的可以選擇不續租,因為其已將整排的店面都租賃下了。譚先生等原租戶不服,認為房東在店面未到期前就將店面租賃給第三人,其行為本身就構成房東本人向承租人轉租了承租人經營的店面。因此,雖然店面是房東的,但房東仍應該向原租戶支付轉讓費,畢竟譚先生等人之前從上手轉過這個店面時付了不少轉讓費,雙方對此爭執不下。
       
        【分歧】
       
        關于房東是否應向譚先生等人支付轉讓費,存在以下不同意見:
       
        第一種意見認為,應當支付轉讓費。按照商業習慣,在租賃期間內店面轉讓,轉讓人均會收取轉讓費,且接手者均會支付,只是轉讓費價款隨雙方商榷而已。因此,商業習慣應當遵從,且在無法律明確規定的情形時,完全可以參照商業習慣。
       
        第二種意見認為,不應當支付轉讓費。因為本案中房東只是以實際行動告知了承租人,在店面租期屆滿后將不再租賃給現在的承租人,其實質是提前通知現在的承租人,租期屆滿收回店面,且房東的行為也未對現在的承租人造成任何損失,并且按照習慣,房東不想把租賃物租給承租人只需要提前告知。
       
        【管析】
       
        筆者同意第二種意見,理由如下:
       
        首先,關于轉讓費,我國目前法律對此并未進行規定。筆者同意轉讓費是指租戶在店鋪租期內(未到期)征得房東同意后將房屋轉租,把和房東之間的租賃剩余期限,以空店形式或者連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目(貨物、加盟許可費、其他無形資產)等,一并轉給下一個租戶,其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用為轉讓費。因此,從此概念來講,店面轉讓費應包含以下幾個特征:租賃物在原租賃期限內;承租人有意轉讓店面且與房東以外的次承租人達成轉租協議,并經房東同意;轉讓形式可以空店或連同生意一并轉讓。故如果承租人在店面到期前想轉讓店面且與下一個租戶達成一致并經房東同意才有可能存在轉讓費,如果是房東要提前收回或者在租賃期內將租賃物租與第三人給承租人造成損失的,此時承租人完全可以按照租賃合同的約定,要求房東承擔違約責任。
       
        其次,普遍認為店面轉讓費是對優先續租權的一種購買,是市場經濟中一個正常的經濟現象。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》(二)第七條之規定,轉讓費可以看做是這一領域或行業的交易習慣,當事人應該予以遵守。只要不存在欺詐、脅迫等情形,在當事人之間自愿產生的轉讓費應該予以認可,如系雙方真實意思表示,一般應予支持。但本案中,房東是收回店面,此時承租人對于房東來說當然不存在優先續租權的概念,因為店面本身就是房東的。
       
        總之,本案中房東的行為更符合到期收回店面,而不是轉租本身就屬于房東自己的店面,因此要求房東支付店面轉讓費不符合常理。

      【作者簡介】

      劉開文、李婭斌,單位為江蘇省揚州市邗江區人民法院。


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