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    法院認可:債權人接受開發商以房抵債可以排除執行的3種情形
    2021/12/27 10:05:57  點擊率[260]  評論[0]
    【法寶引證碼】
      【學科類別】合同法
      【出處】本網首發
      【寫作時間】2021年
      【中文關鍵字】債權人;開發商;以房抵債
      【全文】

        原則上,債權人接受開發商以房抵債的,在該房產過戶前不能排除開發商的其他債權人對該房產的執行。齊精智律師提示債權人以建筑工程款或者受讓建筑工程款債權的方式抵償開發商的房產,或者債權人將普通債權轉讓給商品房買賣合同的業主,該業主以受讓的債權抵償應付購房款的,均能對抗開發商的其他債權人對該房產的執行。
       
        一、原則上,債權人接受開發商以房抵債的,在該房產過戶前不能排除開發商的其他債權人對該房產的執行。
       
        1、最高人民法院民事裁定書(2020)最高法民申3620號判決認為:康靜認為通過抵頂行為以及委托案外人代為支付剩余購房款的行為,應視為支付了全部購房款。從《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的條文本意看,該條規定的是無過錯不動產買受人的權利保護問題,以物抵債受讓人并非屬于前述不動產買受人范圍,并不能適用該條的規定予以保護。本案中,康靜于訴訟中提供的《以房抵付工程款協議》《青島市商品房預售合同》《商品房預售合同補充協議》等證據表明康力商砼公司與中天嘉合公司就以房抵頂混凝土貨款達成合意,康靜應支付的合同價款實為康力商砼公司的混凝土貨款。康靜取得案涉房屋是基于康力商砼公司與中天嘉合公司之間的混凝土貨款抵頂。案涉《青島市商品房預售合同》《商品房預售合同補充協議》等協議實為消滅康力商砼公司與中天嘉合公司之間的債權債務關系,最終實現債的清償,這與購買不動產而訂立的買房合同存在差異,并不能適用前述司法解釋的規定,也不能據此認定康靜享有物權期待權。
       
        2、(2020)最高法民終1197號判決認為:本案無法參照適用《執行異議和復議規定》第二十九條的規定排除強制執行。《執行異議和復議規定》第二十九條屬于商品房消費者生存利益排除強制執行的特別規則。購房人的權利在法律屬性上仍系債權范疇,但在購房人的生存利益和其他民事主體的商事利益發生沖突時,基于側重保護生存權益的價值導向,賦予購房人排除其他債權人甚至包括抵押權等優先受償權的強制執行的權利,目的在于追求實質公平和實質正義。但此生存利益的特別保護,僅限于購買的房屋系為了滿足家庭日常基本居住需要,故對于購買度假型、豪華型房屋,或者投資型、經營型房屋,以及基于消滅其他債權債務關系而形成的以房抵債等的,均不屬于生存權特別保護的范疇。
       
        3、最高人民法院(2019)最高法民申3249號民事裁定認為,當事人之間通過以物抵債的方式抵償的為普通債權,并不僅因抵債協議的形成而改變該債權的普通債權性質,在作為抵債物的案涉房屋未辦理權屬轉移登記的情況下,抵債行為并未完成,案外人的債權仍為普通債權,其并不享有就案涉房屋排除強制執行并優先受償的民事權益。
       
        二、債權人接受開發商以房抵債,可以排除執行的3種情形。
       
        1、發包人以房抵工程款的,承包人可以排除對案涉房屋的強制執行。
       
        最高人民法院(2020)最高法民再352號《四川省建筑機械化工程有限公司、成都紫杰投資管理有限公司申請執行人執行異議之訴再審民事判決書》認為:承包人以沖抵工程款的方式購買案涉房屋,其實質是通過協商折價抵償實現承包人就案涉項目房屋享有工程價款優先受償權。承包人對案涉項目房屋享有優先受償權的,優先于其他普通債權人受償,案涉房屋是工程款債權的物化載體,承包人就案涉房屋的權利足以排除其他普通債權人的強制執行。
       
        2、建設工程價款債權轉讓后,受讓人享有優先受償權。受讓人以該建設工程價款債權抵償房款的,可以排除開發商其他債權人對該房產的執行。
       
        最高人民法院(2021)最高法民申36號判決認為:雖然法律規定由承包人主張工程款優先受償權,但是并不能得出工程款優先受償權具有人身專屬性。工程款主債權轉讓的,工程款優先受償權一并轉讓, 建設工程價款債權受讓人一并取得相關工程款債權優先受償權。
       
        3、債權人轉移債權給第三人,第三人與債務人簽訂商品房買賣合同以債權抵償房款的應認定商品房買賣合同有效。該第三人在符合《執行異議與復議》的規定時可以對抗開發商的債權人。
       
        廣東省高級人民法院(2018)粵民再376號民事判決書認為:借款合同到期后,債權人轉移債權給第三人,第三人與債務人簽訂商品房買賣合同并以債權抵償的方式足額支付了購房款,雖然三方當事人之間未就以物抵債簽訂書面協議,也未就債權移轉履行通知義務,但結合商品房買賣合同及收款收據、和解協議等相關證據可表明三方當事人之間就以物抵債和債權移轉曾達成合意,可視為當事人之間通過實際行為認可該事實,應認定商品房買賣合同有效。
       
        綜上,債權人以建筑工程款或者受讓建筑工程款債權的方式抵償開發商的房產,或者債權人將普通債權轉讓給商品房買賣合同的業主,該業主以受讓的債權抵償應付購房款的,均能對抗開發商的其他債權人對該房產的執行。

      【作者簡介】
      齊精智,陜西明樂律師事務所,仲裁員、北京大學法學院北大法寶學堂特約講師,公司股權、借貸擔保、房產土地、合同糾紛全國專業律師。

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