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    預告登記糾紛案件全流程操作規范指引
    2022/4/11 11:24:02  點擊率[397]  評論[0]
    【法寶引證碼】
      【學科類別】物權
      【出處】微信公眾號:法學45度
      【寫作時間】2022年
      【中文摘要】預告登記是對以將來不動產物權設立或變動為目的的債權請求權的登記,通過限制相對人向第三人處分預告登記標的物,保障該債權請求權的實現。預告登記制度具有限制物權變動的效果,但不具有本登記的物權效力。對此,《民法典》第二百二十一條作了原則性規定,其后,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋(一)》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》又作了相應規定。本文檢索了我國現行法有關不動產預告登記的各類制度規范,基本涵蓋了不動產預告登記的全流程。
      【中文關鍵字】預告登記;操作規范
      【全文】

        ◇ 基本法律
       
        《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日起施行)(節錄)
       
        第二百二十一條  當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
       
        預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的,預告登記失效。
       
        《中華人民共和國城市房地產管理法》(2019年8月26日修正)(節錄)
       
        第四十五條第二款  商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
       
        《中華人民共和國物權法》(2007年10月1日起施行)(節錄)
       
        第二十條  〔本條第一款被《民法典》第二百二十一條非實質性修改,第二款被《民法典》第二百二十一條實質性修改〕當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
       
        預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。
       
        ◇ 司法解釋
       
        《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》(2021年1月1日起施行 法釋〔2020〕28號)(節錄)
       
        第五十二條  當事人辦理抵押預告登記后,預告登記權利人請求就抵押財產優先受償,經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形,導致不具備辦理抵押登記條件的,人民法院不予支持;經審查已經辦理建筑物所有權首次登記,且不存在預告登記失效等情形的,人民法院應予支持,并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。
       
        當事人辦理了抵押預告登記,抵押人破產,經審查抵押財產屬于破產財產,預告登記權利人主張就抵押財產優先受償的,人民法院應當在受理破產申請時抵押財產的價值范圍內予以支持,但是在人民法院受理破產申請前一年內,債務人對沒有財產擔保的債務設立抵押預告登記的除外。
       
        《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋(一)》(2021年1月1日起施行 法釋〔2020〕24號)(節錄)
       
        第四條 未經預告登記的權利人同意,轉讓不動產所有權等物權,或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的,應當依照民法典第二百二十一條第一款的規定,認定其不發生物權效力。
       
        第五條 預告登記的買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷,或者預告登記的權利人放棄債權的,應當認定為民法典第二百二十一條第二款所稱的“債權消滅”。
       
        第十五條第一款第(二)項、第二款  具有下列情形之一的,應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權:
       
        (二)預告登記有效期內,未經預告登記的權利人同意。
       
        真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的,應當認定受讓人具有重大過失。
       
        《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(2020年12月23日修正 法釋〔2020〕21號)(節錄)
       
        第三十條  金錢債權執行中,對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產,受讓人提出停止處分異議的,人民法院應予支持;符合物權登記條件,受讓人提出排除執行異議的,應予支持。
       
        〔適用說明:1.經預告登記保全的請求權,不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人,也可以對抗任意第三人。2.本條司法解釋對預告登記權利人提出的案外人異議區分了兩種情況:一是如果受讓人請求停止處分不動產,因預告登記的目的就是為了排除包括強制執行在內的處分行為,人民法院對停止處分的異議請求應予支持;二是如果受讓人請求排除人民法院查封,則應審查其是否符合取得物權的條件,如果符合,則受讓人應確定無疑地取得不動產物權,人民法院應當解除查封。3.根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條的規定,受讓人對已查封財產申請不動產預告登記的行為,不得對抗申請執行人,不能停止執行法院對該不動產的處分;只有在人民法院查封不動產沒有公示的情況下,其效力才不得對抗善意第三人。4.根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十六條的規定,買受人關于停止處分已辦理預告登記不動產的異議獲得人民法院支持,執行法院裁定中止對該不動產的執行后,如果申請執行人沒有在法律規定的期間內提起申請執行人許可執行之訴的,人民法院應當自起訴期限屆滿之日起七日內解除對該不動產的查封。〕
       
        《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(2016年3月1日起施行  法釋〔2016〕5號)(節錄)
       
        〔本解釋已被2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關于廢止部分司法解釋及相關規范性文件的決定》(法釋〔2020〕16號)廢止,自2021年1月1日起不再適用,相關糾紛可以適用《民法典》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋(一)》(法釋〔2020〕24號)等相關規定處理〕
       
        第四條  未經預告登記的權利人同意,轉移不動產所有權,或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的,應當依照物權法第二十條第一款的規定,認定其不發生物權效力。
       
        第五條  買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除,或者預告登記的權利人放棄債權的,應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。
       
        第十六條第一款第(二)項、第二款  具有下列情形之一的,應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權:
       
        (二)預告登記有效期內,未經預告登記的權利人同意。
       
        真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的,應當認定受讓人具有重大過失。
       
        《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》(2010年11月18日起施行  法釋〔2010〕15號)(節錄)
       
        〔本司法解釋的以下規定在《民法典》中沒有規定,仍可適用〕
       
        第四條第(一)項  房屋登記機構為債務人辦理房屋轉移登記,債權人不服提起訴訟,符合下列情形之一的,人民法院應當依法受理:
       
        (一)以房屋為標的物的債權已辦理預告登記的。
       
        第六條第(二)項 人民法院受理房屋登記行政案件后,應當通知沒有起訴的下列利害關系人作為第三人參加行政訴訟:
       
        (二)被訴異議登記、更正登記、預告登記的權利人。
       
        ◇ 司法指導性文件
       
        《最高人民法院、最高人民檢察院、公安部等關于印發〈公安機關辦理刑事案件適用查封、凍結措施有關規定〉的通知》(2013年9月1日 公通字〔2013〕30號)
       
        第十七條 對下列尚未進行權屬登記的房屋,公安機關可以按照本規定進行查封:
       
        (一)涉案的房地產開發企業已經辦理商品房預售許可證但尚未出售的房屋;
       
        (二)犯罪嫌疑人購買的已經由房地產開發企業辦理房屋權屬初始登記的房屋;
       
        (三)犯罪嫌疑人購買的已經辦理商品房預售合同登記備案手續或者預購商品房預告登記的房屋。
       
        《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(2004年2月10日  法發〔2004〕5號)(節錄)
       
        十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記,人民法院也可以進行預查封:
       
        (一)作為被執行人的房地產開發企業,已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋;
       
        (二)被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋;
       
        (三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
       
        ◇ 部門規章
       
        《不動產登記暫行條例實施細則》(2019年7月16日修正 中華人民共和國自然資源部令第5號)(節錄)
       
        第二十條第二款  除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記,向申請人核發不動產登記證明外,不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。
       
        第二十八條第二款  不動產上已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記,所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的,申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。
       
        第七十五條 以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的,應當一并申請建設用地使用權以及在建建筑物抵押權的首次登記。
       
        當事人申請在建建筑物抵押權首次登記時,抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已經辦理預售備案的商品房。
       
        前款規定的在建建筑物,是指正在建造、尚未辦理所有權首次登記的房屋等建筑物。
       
        第七十八條 申請預購商品房抵押登記,應當提交下列材料:
       
        (一)抵押合同與主債權合同;
       
        (二)預購商品房預告登記材料;
       
        (三)其他必要材料。
       
        預購商品房辦理房屋所有權登記后,當事人應當申請將預購商品房抵押預告登記轉為商品房抵押權首次登記。
       
        第八十條第一款 不動產權利人或者利害關系人申請更正登記,不動產登記機構認為不動產登記簿記載確有錯誤的,應當予以更正;但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。
       
        第八十一條 不動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤,應當通知當事人在30個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的,不動產登記機構應當在公告15個工作日后,依法予以更正;但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。
       
        第八十五條 有下列情形之一的,當事人可以按照約定申請不動產預告登記:
       
        (一)商品房等不動產預售的;
       
        (二)不動產買賣、抵押的;
       
        (三)以預購商品房設定抵押權的;
       
        (四)法律、行政法規規定的其他情形。
       
        預告登記生效期間,未經預告登記的權利人書面同意,處分該不動產權利申請登記的,不動產登記機構應當不予辦理。
       
        預告登記后,債權未消滅且自能夠進行相應的不動產登記之日起3個月內,當事人申請不動產登記的,不動產登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。
       
        第八十六條 申請預購商品房的預告登記,應當提交下列材料:
       
        (一)已備案的商品房預售合同;
       
        (二)當事人關于預告登記的約定;
       
        (三)其他必要材料。
       
        預售人和預購人訂立商品房買賣合同后,預售人未按照約定與預購人申請預告登記,預購人可以單方申請預告登記。
       
        預購人單方申請預購商品房預告登記,預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的,預購人應當提交相應材料。
       
        申請預告登記的商品房已經辦理在建建筑物抵押權首次登記的,當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記,并提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建筑物抵押權注銷登記,再辦理預告登記。
       
        第八十七條 申請不動產轉移預告登記的,當事人應當提交下列材料:
       
        (一)不動產轉讓合同;
       
        (二)轉讓方的不動產權屬證書;
       
        (三)當事人關于預告登記的約定;
       
        (四)其他必要材料。
       
        第八十八條 抵押不動產,申請預告登記的,當事人應當提交下列材料:
       
        (一)抵押合同與主債權合同;
       
        (二)不動產權屬證書;
       
        (三)當事人關于預告登記的約定;
       
        (四)其他必要材料。
       
        第八十九條 預告登記未到期,有下列情形之一的,當事人可以持不動產登記證明、債權消滅或者權利人放棄預告登記的材料,以及法律、行政法規規定的其他必要材料申請注銷預告登記:
       
        (一)預告登記的權利人放棄預告登記的;
       
        (二)債權消滅的;
       
        (三)法律、行政法規規定的其他情形。
       
        《不動產登記資料查詢暫行辦法》(2019年7月16日修正  中華人民共和國自然資源部令第5號)(節錄)
       
        第二十一條 有買賣、租賃、抵押不動產意向,或者擬就不動產提起訴訟或者仲裁等,但不能提供本辦法第二十條規定的利害關系證明材料的,可以提交本辦法第八條規定材料,查詢相關不動產登記簿記載的下列信息:
       
        (一)不動產的自然狀況;
       
        (二)不動產是否存在共有情形;
       
        (三)不動產是否存在抵押權登記、預告登記或者異議登記情形;
       
        (四)不動產是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。
       
        第二十七條 已有電子介質,且符合下列情形之一的紙質不動產登記原始資料可以銷毀:
       
        (一)抵押權登記、地役權登記已經注銷且自注銷之日起滿五年的;
       
        (二)查封登記、預告登記、異議登記已經注銷且自注銷之日起滿五年的。
       
        《城市商品房預售管理辦法》(2004年7月20日修正 中華人民共和國建設部令第131號)(節錄)
       
        第十條 商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
       
        房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術,逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
       
        商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的,應當有書面委托書。
       
        ◇ 部門規范性文件
       
        《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》(2021年4月6日  自然資發〔2021〕54號)(節錄)
       
        三、保障抵押不動產依法轉讓。當事人申請辦理不動產抵押權首次登記或抵押預告登記的,不動產登記機構應當根據申請在不動產登記簿“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”欄記載轉讓抵押不動產的約定情況。有約定的填寫“是”,抵押期間依法轉讓的,應當由受讓人、抵押人(轉讓人)和抵押權人共同申請轉移登記;沒有約定的填寫“否”,抵押期間依法轉讓的,應當由受讓人、抵押人(轉讓人)共同申請轉移登記。約定情況發生變化的,不動產登記機構應當根據申請辦理變更登記。
       
        《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產,抵押期間轉讓的,未經抵押權人同意,不予辦理轉移登記。
       
        四、完善不動產登記簿。對《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式(試行)的通知》(國土資發〔2015〕25號)規定的不動產登記簿樣式進行修改:
       
        1.在“抵押權登記信息”頁、“預告登記信息”頁均增加“擔保范圍”、“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”欄目。
       
        2.將“抵押權登記信息”頁的“最高債權數額”修改為“最高債權額”并獨立為一個欄目,填寫最高額抵押擔保范圍所對應的最高債權數額。
       
        《自然資源部對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復》(2020年9月9日  自然資人議復字〔2020〕089號)(節錄)
       
        八、農村不動產進行預告登記問題。根據《物權法》第20條規定,“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。”因此,農村不動產依法可以辦理預告登記。下一步將結合《民法典》的實施,結合實踐需求,完善預告登記相關制度,保護農村不動產權利人的合法權益。
       
        《自然資源部、國家稅務總局、中國銀保監會關于協同推進“互聯網+不動產登記”方便企業和群眾辦事的意見》(2020年5月15日  自然資發〔2020〕83號)(節錄)
       
        八、全面實施預告登記。落實預告登記制度,率先實現網上辦理,積極向房地產開發企業、房屋經紀機構延伸登記端口,進一步簡化辦理流程,縮短辦理時間,便民利企,防止“一房二賣”,維護購房人合法權益,協同防范金融風險,支撐強化稅收征繳和房地產市場調控。對預售商品房全面開展預告登記,積極推進存量房預告登記,辦理預告登記的在辦理轉移、抵押登記時,不再重復收取材料,縮短辦結時限。不動產登記機構應當主動將預告登記結果推送銀行業金融機構和稅務部門,銀行業金融機構應當依據預告登記結果審批貸款,預售商品房未辦理預告登記和抵押預告登記的,銀行業金融機構不得審批發放貸款。稅務部門可以運用預告登記結果開展稅款征收相關工作。具備條件的地方,可以將預購商品房預告登記與預購商品房抵押預告登記、轉移預告登記與抵押預告登記、預告登記轉本登記合并辦理。
       
        《自然資源部、中國銀保監會關于加強便民利企服務合作的通知》(2019年3月27日  自然資發〔2019〕42號)(節錄)
       
        四、精簡材料,優化相關業務辦理流程
       
        抵押人在銀行業金融機構辦理貸款手續時可以一并提交抵押登記申請材料,通過網絡傳輸至登記機構,無需當事人再到登記機構提交申請;對于抵押權注銷登記,不再提交抵押人身份證明材料;對于不動產轉移登記同時發生抵押的,精簡相同的身份證明等材料,預告登記和抵押預告登記、轉移登記和抵押登記可以一并申請、一并受理與審核;對于辦理抵押登記時需要的抵押擔保主債權合同、抵押合同,可以首先提取登記所需的核心信息。不動產登記機構應當建立相關銀行業金融機構共性材料集中查驗制度,避免反復提交營業執照、金融許可證、單位法人代表或負責人身份證等材料;上述信息變化的,銀行業金融機構應及時更新。
       
        《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(2016年12月16日  國土資發〔2016〕191號)(節錄)
       
        一、頒發統一的不動產權證書。目前全國所有的市、縣均已完成不動產統一登記職責機構整合,除西藏的部分市、縣外,都已實現不動產登記“發新停舊”。農村宅基地和集體建設用地使用權以及房屋所有權是不動產統一登記的重要內容,各地要按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范(試行)》等法規政策規定,頒發統一的不動產權證書。涉及設立抵押權、地役權或者辦理預告登記、異議登記的,依法頒發不動產登記證明。
       
        《國家發展改革委、財政部關于不動產登記收費標準等有關問題的通知》(2016年12月6日  發改價格規〔2016〕2559號)(節錄)
       
        一、不動產登記收費標準。縣級以上不動產登記機構依法辦理不動產權利登記時,根據不同情形,收取不動產登記費。
       
        (二)非住宅類不動產登記收費標準。辦理下列非住宅類不動產權利的首次登記、轉移登記、變更登記,收取不動產登記費,收費標準為每件550元。
       
        ……
       
        不動產登記機構依法辦理不動產查封登記、注銷登記、預告登記和因不動產登記機構錯誤導致的更正登記,不得收取不動產登記費。
       
        《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式(試行)的通知》(2015年2月15日  國土資發〔2015〕25號)(節錄)
       
        一、關于不動產登記簿證的使用
       
        (三)《不動產權證書》有單一版和集成版兩個版本。單一版證書記載一個不動產單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利。集成版證書記載同一權利人在同一登記轄區內享有的多個不動產單元上的不動產權利。目前主要采用單一版證書。《不動產登記證明》用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。查封登記不頒發證書或證明。

      【作者簡介】
      徐忠興,單位為吉林省法學會。

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