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    關于最高法院應啟動“法律適用分歧解決機制”解決“作為借貸擔保的房屋買賣合同效力爭議”的《律師建議函》
    2022/4/26 13:44:04  點擊率[224]  評論[0]
    【法寶引證碼】
      【學科類別】合同法
      【出處】微信公眾號:房產裁判指南
      【寫作時間】2020年
      【中文關鍵字】借貸擔保;房屋買賣合同
      【全文】

        律師建議函
       
        最高人民法院:
       
        為統一法律適用標準,保證公正司法,提高司法公信力,貴院先后出臺了《最高人民法院關于案例指導工作的規定》【法發〔2010〕51號】、《〈關于案例指導工作的規定〉實施細則》【法〔2015〕130號】及《關于建立法律適用分歧解決機制的實施辦法》【法發〔2019〕23號】;并確立了“指導性案例”制度與“法律適用分歧解決機制”。近日,貴院又出臺了《關于完善統一法律適用標準工作機制的意見》【法發〔2020〕35號】。法律圈一片歡騰,我們衷心的感覺即將走進“同案同判”新時代,徹底與“同案不同判”說拜拜。
       
        作為房產訴訟專業律師,本律師近日在辦理當事人以房屋買賣合同作為民間借貸擔保的法律咨詢及案子時,經法律檢索,發現貴院在認定“作為借貸擔保的房屋買賣合同效力”時,竟然存在相互沖突的案例,無效論vs有效論,多年來僵持不下。貴院亟需啟動“法律適用分歧解決機制”予以遴選指導性案例,并統一裁判規則。
       
        作為借貸擔保的房屋買賣合同“無效論”
       
        裁判要旨:當事人以房屋買賣合同作為民間借貸擔保的,房屋買賣合同屬于虛假的意思表示,房屋買賣合同無效;但借款擔保作為房屋買賣行為的隱藏行為,在當事人之間有效。
       
        案例一:《李沈生、沈陽東森房地產開發有限公司民間借貸糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【最高人民法院(2019)最高法民申5927號】,本院認為,雙方的真實意思并非買賣案涉46套商品房,而是以簽訂《商品房買賣合同》作為對李沈生1105萬元債權的擔保,其性質應認定為讓與擔保。參照《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第五十七條關于抵押合同中雙方約定債務到期未清償時,抵押物的所有權歸債權人所有的約定無效的規定。雙方當事人約定到期不能清償債務,46套商品房歸李沈生所有的內容應認定為無效,但該部分內容無效不影響昊宇公司以該46套商品房的價值為李沈生提供擔保的效力。
       
        案例二:《贛州紅山房地產發展有限公司與李剛民間借貸糾紛一案再審民事裁定書》【最高人民法院(2019)最高法民申864號】,本院認為,雙方以房屋、車位買賣為借款提供擔保具有更大可能性,應當適用《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條有關讓與擔保的規定進行審理。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條規定:“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”。二審判決認定案涉合同(注:房屋買賣合同)無效,紅山公司負有向李剛返還案涉款項的義務于法有據。
       
        案例三:《毛來華、林福漢執行異議之訴再審民事判決書》【最高人民法院(2016)最高法民再113號】,本院再審認為,(一)案涉《房屋買賣合同》是否有效。案涉《房屋買賣合同》買賣店面的約定本身是當事人之間的虛偽意思表示,劉宣求與林福漢簽訂案涉《房屋買賣合同》的真實目的是以案涉店面擔保劉宣求本金為800萬元、借款期限為三個月、利率為日3‰的債務的履行,當事人間達成一致的真實意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔保。根據《民法總則》第一百四十六條之規定,本院認定案涉《房屋買賣合同》本身作為偽裝行為無效,而借款擔保作為隱藏行為,在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下,可以肯定其在當事人之間的合同效力。
       
        作為借貸擔保的房屋買賣合同“有效論”
       
        裁判要旨:當事人以房屋買賣合同作為民間借貸擔保的,房屋買賣合同屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的非典型擔保,且并不違反法律、行政法規的強制性規定和《合同法》第五十二條的規定,房屋買賣合同有效。
       
        案例一:《淮南民生置業有限公司、徐又章買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【最高人民法院(2019)最高法民申3020號】,本院認為,上述《商品房買賣合同》并不是以買受方支付房款及出賣方交付房屋為目的,而是對雙方之間的借款行為提供擔保,因而并非真實的房屋買賣關系。依照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權主張返還或補償”的規定,在債務人到期不能還款時,債權人得就該標的物進行拍賣折價并從價款中受償,而不能直接取得標的物的所有權,即必須通過強制清算程序進行。故對民生公司關于雙方以轉移房屋所有權的方式為案涉借款提供擔保因而無效的主張,因與上述法律規定不符,本院不予采信。
       
        案例二:《中國工商銀行股份有限公司蕪湖城建支行、許高升確認合同效力糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【最高人民法院(2018)最高法民申4621號】,本院認為,當事人以簽訂商品房買賣合同作為借款的擔保,出借人已按照民間借貸法律關系起訴,并依生效判決申請執行以拍賣房產的,其他非買賣合同當事人訴請確認該商品房買賣合同無效的,已無實際意義,不應予以支持。
       
        案例三:《陳靈康、浙江省廣業鋼鐵實業有限公司民間借貸糾紛二審民事判決書》【最高人民法院(2017)最高法民終940號】,本院認為,本案雙方當事人以商品房買賣合同的方式提供擔保,《房屋轉讓合同》實際為案涉借款提供擔保,故案涉擔保應為讓與擔保。《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條對名為買賣實為擔保的讓與擔保方式亦予以認可。根據《中華人民共和國物權法》第十五條所確立的合同效力和物權效力相區分的原則及契約自由原則,本案當事人通過合同創設新型擔保物權時,其約定的內容不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的合同無效的情形,該種擔保合同應為合法有效。堡業公司、廣業控股公司主張《房屋轉讓合同》無效進而否定擔保效力的理由不能成立。
       
        案例四:《朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案》【最高人民法院(2011)民提字第344號】【《中華人民共和國最高人民法院公報》2014年第12期(總第218期)】,本院認為,案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》之間的聯系表現在以下兩個方面:其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》涉及的款項為同一筆款項;其二是《借款協議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協議》所借款項提供擔保,即雙方當事人實際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協議》提供擔保。案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立并生效的合同,雙方當事人在《借款協議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協議》提供擔保,并為此在《借款協議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設了解除條件,該約定并不違反法律、行政法規的強制性規定。嘉和泰公司如果認為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平,損害了其利益,其完全可以依據《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第(二)項的規定,請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》,但嘉和泰公司在法定的除斥期間內并未行使合同撤銷權,而是拒絕履行生效合同,其主張不符合誠信原則,不應得到支持。
       
        本律師建議
       
        ①貴院就作為借貸擔保的房屋買賣合同效力爭議,同案不同判,導致當事人在庭上拿著貴院相反裁判觀點的案例相互攻擊,打官司一審、二審至再審,難以服判息訴,嚴重浪費司法資源并損害司法權威,亟需統一裁判規則。
       
        ②貴院就作為借貸擔保的房屋買賣合同效力爭議,“無效論”vs“有效論”,都有代表性案例,且均非孤例。訴訟中,即使律師提交類案檢索報告,也并不能完全解決問題。貴院可選擇一個裁判觀點并在代表性案例中遴選其一作為指導性案例,以指導各級法院審判。
       
        ③本律師贊同“作為借貸擔保的房屋買賣合同無效,其隱藏的借貸擔保有效”的裁判觀點。房屋買賣合同是虛假的意思表示,是面子,違反《民法總則》及《民法典》第一百四十六條的規定,依法無效;借貸擔保是真實的意思表示,是里子,合法有效。房屋買賣合同與借貸擔保,“一張紙,兩張皮”,其效力完全可以區別對待。
       
        綜上所述,因本律師是“在野法曹”,并非貴院啟動“法律適用分歧解決機制”的法定申請主體,現坦率提交本《律師建議函》,希望各級法院、貴院各業務部門和中國應用法學研究所高度重視,堅定“同案同判”的決心,“努力讓每一個人民群眾都感受到公平正義”,上報貴院審管辦并由審委會一錘定音,妥善解決該“作為借貸擔保的房屋買賣合同效力爭議”問題。

      【作者簡介】
      龔炯,北京市兩高律師事務所律師,北大法律信息網簽約作者。

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