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農村房屋買賣合同被判無效后宅院拆遷補償利益分割，應結合具體各項費用的基礎來源、性質、拆遷協議和拆遷政策等因素綜合確定歸屬主體
2022/5/11 8:57:25
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【法寶引證碼】
【學科類別】民商法學
【出處】微信公眾號：張濤律師
【寫作時間】2022年
【中文關鍵字】農村房屋買賣；拆遷利益分割；宅基地使用權轉讓；合同無效；購房款返還
【全文】
農村房屋買賣合同被判無效后宅院拆遷補償利益分割，應結合具體各項費用的基礎來源、性質、拆遷協議和拆遷政策等因素綜合確定歸屬主體
——李1等與董某、某房地產開發公司等農村房屋買賣合同糾紛案法律解析
【要點提示】
合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。 分割拆遷補償利益時，應結合其中各項費用的基礎來源、性質、拆遷協議和拆遷政策等因素綜合確定歸屬主體。
【當事人信息】
原告：李1，李2，李3，吳某
被告：董某，某房產開發公司
第三人：石某，李某
【案情簡介】
2013年9月4日，董某與李3等簽訂《宅基地使用權轉讓合同》，以61萬元的價格購得案涉宅院。2018年12月26日，案涉房屋拆遷。根據該次拆遷的相關政策，在存在買賣的情況下，某房產開發公司只能與買受人簽訂相關協議，再進行相應的補償。拆遷安置協議中明確符合安置資格的人員分別是李3、李2。因為買受人董某并非涉訴村村民，按照董某的情況，該宅基地上并不存在符合安置資格的人，所以被安置人為0。根據安置補償協議，董某共獲得拆遷補償、補助及獎勵款1 176 112元。此外，董某還獲得租房補助費0元，工程配合獎75 000元以及放棄安置面積140平方米，獲得該部分面積按照25 659元/平方米的標準折算的共計3 592 260元貨幣安置款。
2019年8月21日，法院判決《宅基地使用權轉讓合同》無效。此后，李3等認為某房產開發公司將本是被安置人的李3和李2重新認定為不是被安置人的行為侵害了自己的合法權益，故以合同無效為由將某房產開發公司及董某訴至法院，訴請分割涉訴宅院及房屋因拆遷所得相關補償、補助及獎勵等貨幣補償款。
【法院判決】
一、董某向李3支付補償款共計六十萬五千一百二十元；
二、駁回李1、李2、李3、吳某的其他訴訟請求。
【案件解析】
農村房屋買賣合同被判無效后宅院拆遷補償利益分割，應結合具體各項費用的基礎來源、性質、拆遷協議和拆遷政策等因素綜合確定歸屬主體。
合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，李3等與董某簽訂的《宅基地使用權轉讓合同》已經生效判決確認無效，故李3等應將購房款返還董某，董某應將涉訴宅院及房屋返還李3等。現涉訴宅院及房屋因拆遷已被拆除，董某已無法向李3等返還涉訴宅院及房屋，但李3等所遭受的損失其應當折價補償。另，因雙方對《宅基地使用權轉讓合同》無效均有過錯，故應當在各自的過錯范圍內承擔相應的責任。
合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。但有關解決爭議方法的條款主要指的是仲裁條款、選擇受訴法院的條款、選擇檢驗、鑒定機構的條款及法律適用條款。故董某所提關于拆遷權益的歸屬等涉及雙方后續權利義務及處理的條款并不屬于前述情形，不適用有關解決爭議方法的條款的效力的相關法律規定。分割拆遷補償利益時，應結合其中各項費用的基礎來源、性質、拆遷協議和拆遷政策等因素綜合確定歸屬主體。
【涉案法條】
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》
第一條 民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定。
民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。
民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。
《中華人民共和國合同法》【已廢止】
第五十七條 合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。
現為《民法典》第五百零七條 合同不生效、無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中有關解決爭議方法的條款的效力。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
現為《民法典》第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。
【作者簡介】
張濤，北京市東衛律師事務所。
張濤，北京市東衛律師事務所。
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