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    受讓方取得土地使用權后建成并銷售時,以股權方式轉讓要比轉讓資產方式稅費高
    2022/5/12 8:22:32  點擊率[998]  評論[0]
    【法寶引證碼】
      【學科類別】物權
      【出處】本網首發
      【寫作時間】2022年
      【中文關鍵字】土地使用權;轉讓;受讓方
      【全文】

        在房地產開發中,土地使用權都在公司名下,一般情況下都是轉讓公司股權的方式來轉讓土地使用權,因為以轉讓股權的方式轉讓土地使權可以不用繳納高昂的土增稅。齊精智律師提示如果股權受讓方未來建成再銷售(自持除外)時,由于股權溢價部分無法計入在建工程成本,增值額將大大提高,相當于稅費延遲轉嫁到了受讓方,土地使用權以股權方式轉讓要比轉讓資產方式稅費高。
       
        本文不追淺陋,分析如下:
       
        一、不涉及股權受讓方開發土地的情況下,股權轉讓在轉讓環節,因為不涉及所有權變更,無須承擔增值稅和土地增值稅,雙方的稅負較輕。
       
        1、股權收購——轉讓環節稅賦低。

       
        2、資產收購——轉讓環節稅負高

       
        二、如果股權受讓方未來建成再銷售(自持除外)時,由于股權溢價部分無法計入在建工程成本,增值額將大大提高,相當于稅費延遲轉嫁到了受讓方。
       
        股權轉讓節稅的實質,股權收購的節稅原理實質是稅賦遞延,時間換空間。而不是真正的降低稅賦(甚至總體稅賦更高)。
       
        盡管股權轉讓在轉讓環節,因為不涉及所有權變更,無須承擔增值稅和土地增值稅,雙方的稅負較輕。
       
        但是,受讓方未來建成再銷售(自持除外)時,由于股權溢價部分無法計入在建工程成本,增值額將大大提高,相當于稅費延遲轉嫁到了受讓方。
       
        案例:房企長跑哥有一在建工程,其中土地價款5億元。目前投入已達立項總投入25%,滿足轉讓條件。其中資本化利息0.5億,開發成本5億。
       
        現因資金短缺,欲和登山哥商量轉讓方式。假設后期仍需投入建設資金10億,建設竣工后,預計總貨值36億。
       
        兩公司商量下來,有以下2種方式,可以考慮:
       
        a.登山哥以16億收購項目資產
       
        b.登山哥以16億收購項目股權
       
        假設業態全部為普通住宅,不考慮分攤等問題。
       
        1#直接轉讓方式下:

       
        ①長跑哥承擔稅務(出讓方)
       
        印花稅:合同所載金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億
       
        增值稅:銷項-進項=(16-5-5-0.5)/1.09×9%=0.495億
       
        增值稅附加:增值稅×12%=0.495×12%=0.06億
       
        特別說明:在稅費計算時,此案例多處簡化處理。
       
        如:在計算銷項稅額時,扣減的土地成本應不含契稅;在計算進項稅額時,一般成本進項稅率按9%計算,費用進項稅率按6%計算,且需獲得取票率。此處取票率簡化為100%,取得土地使用權契稅不考慮,利息進項按9%計算。下同。
       
        土增稅:增值額×適用稅率——扣除項目金額×速算扣除系數
       
        銷售收入(不含稅)=會計口徑下收入+土地款抵扣增值稅調增收入=16/1.09+5/1.09×0.09=15.1億
       
        扣除項(不含稅)=(5/1.09+5)×1.3+0.06=12.52億
       
        增值率=(15.1-12.52)÷12.52=20.6%<50%
       
        土增稅=(15.1-12.52)×30%=0.74億
       
        企業所得稅:={(16-5-5)÷1.09-0.495-0.74-0.06}×25%=1.01億
       
        稅費合計:1.01+0.74+0.06+0.495+0.008=2.31億
       
        ②登山哥承擔稅務(受讓方+收購環節)
       
        契稅:成交價×3%=16×3%=0.48億
       
        印花稅:成交金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億
       
        稅費合計:0.48+0.008=0.49億
       
        ③登山哥承擔稅務(再銷售環節)
       
        增值稅:銷項稅額-進項稅額=(36-16-10)÷1.09×9%=0.83億
       
        增值稅附加:增值稅×12%=0.1億
       
        土增稅:增值額×適用稅率——扣除項目金額×速算扣除系數
       
        銷售收入(不含稅)=36/1.09+16/1.09×0.09=34.35
       
        扣除項(不含稅)=(16+10/1.09)×1.3+0.1=32.82億
       
        增值率=(34.35-32.82)÷32.82=4.6%<20%,享受土增免稅
       
        企業所得稅:【(36-16-10)÷1.09-0.48-0.1】×25%=2.15億
       
        稅費合計:2.15+0+0.1+0.83=3.08億
       
        2股權收購模式下:

       
        ①長跑哥承擔稅務(出讓方)
       
        印花稅:成交金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億
       
        企業所得稅:(16-5-5-0.5)×25%=1.38億
       
        稅費合計:1.38+0.008=1.39億
       
        ②登山哥承擔稅務(受讓方)
       
        印花稅:成交金額×0.5‰=16×0.5‰≈0.01億
       
        ③登山哥承擔稅務(再銷售環節)
       
        增值稅:銷項稅額-進項稅額=(36-5-5-10-0.5)÷1.09×9%=1.28億
       
        增值稅附加:增值稅×12%=1.28×12%=0.15億
       
        土增稅:增值額×適用稅率——扣除項目金額×速算扣除系數
       
        銷售收入(不含稅)=36-(36-5)÷1.09×0.09=33.4億
       
        扣除項(不含稅)
       
        =【(5+10)/1.09+5】×1.3+0.16=24.55億
       
        增值率=(33.4-24.55)÷24.55=36%<50%,使用稅率30%
       
        土增稅=(33.4-24.55)×30%=2.66億
       
        企業所得稅:{(36-15)÷1.1-5-0.5-0.15-2.66}×25%=2.7億
       
        稅費合計:2.7+2.66+0.15+1.28=6.79億
       
        3#兩方案稅費對比如下:

       
        在該案例中,由于直接股權收購,其收購溢價在銷售環節得以體現——致使銷售環節增值率<20%——從而觸發免土增稅。
       
        所以,股權收購在整個“收購——再銷售”,并不一定節稅。其節稅原理主要是稅費遞延,時間換空間,同時給稅務籌劃以充足空間。

      【作者簡介】
      齊精智,陜西明樂律師事務所,仲裁員、北京大學法學院北大法寶學堂特約講師,公司股權、借貸擔保、房產土地、合同糾紛全國專業律師。

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