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    《民法典》居住權制度之構建
    發布時間:2020/8/16 17:03:02 作者:李維維 點擊率[197] 評論[0]

      【出處】不動產法律與實務

      【中文關鍵字】居住權利;用益物權;設立與消滅

      【學科類別】民商法學

      【寫作時間】2020年


        民法典首次提到了居住權,民法典物權編第十四章新增“居住權”,確立了居住權制度。增設居住權的意義,是為了凸顯房屋的居住屬性,主要是保障居住人、尤其是老年人等弱勢群體有房可住,保護居住權人的居住權益,滿足特定人群的居住需求,也是時代房產發展的產物。居住權的亮相,對于房產居住理念、交易等系列房產活動起到了較大的影響與波瀾。什么是居住權?居住權如何設立與實操?本文擬探討之。
       
        一、居住權的涵義與性質
       
        居住權,顧名思義是一種居住的權利。房屋所有權是完整的對房屋全面支配的權利,包括占有、使用、收益與處分權利。民法典將房屋的居住功能從所有權中分離出來,賦予了居住權的獨立存在。關于居住權的涵義,根據《民法典》第三百六十六條規定,居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。也就是,居住權是指居住權人為滿足生活居住的需要,對他人的住宅享有占有、使用的權利。
       
        用益物權,是對他人所有的不動產或動產,依法享有占有、使用和收益的權利。在現行《物權法》體系下,用益物權將土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、居住權和地役權納入其范疇。民法典第三分編用益物權項下規定了各用益物權,其中第十四章整章新增了居住權。
       
        居住權不是所有權人所擁有的權利,而是一種用益物權,也就是對他人所有的住宅享有占有、使用的權利。居住權人的居住權利來源于合同約定,目的在于滿足生活居住的需要。根據《民法典》第三百七十一條規定:“以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。”因此,居住權的權利來源除了當事人合同約定,還可以通過遺囑設定的方式進行。居住權與租賃權區別,居住權是一種用益物權,具有法定性與獨立性,而租賃權是一種債權,兩者性質顯然不同。
       
        二、居住權的形式要件及期限
       
        《民法典》第三百六十七條規定:設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款:(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的條件和要求;(四)居住權期限;(五)解決爭議的方法。
       
        根據上述規定,居住權設置具有形式要件的要求,即采用書面形式訂立居住權合同,在合同中對于居住的位置、條件、要求與居住期限,都必須有明確的規定。通過遺囑設定居住權也必須明確載明以上內容。
       
        對于居住權的時間長短,是否有限制?居住權有時間性,該時間取決于當事人的約定、遺囑的規定,但是對于長短法律并未作出限制,居住權可以設定若干年,也可以不確定年數比如終身,不會導致無效。
       
        三、居住權設立、消滅程序
       
        居住權作為用益物權,其設立與消滅均需履行一定程序,也就是物權變動應遵循公示原則。
       
        居住權設立,《民法典》第三百六十八條規定:“設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”因此居住權以登記為要件,只有經登記機關登記的居住權才能依法設立。當事人之間的居住權合同屬于債權,并不能直接導致居住權的設立。
       
        居住權消滅,《民法典》第三百七十條規定:從居住權期限屆滿或者居住權人死亡消滅時,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。也就是居住權具有時限性與人身性,當居住權期限屆滿或者居住權人死亡時居住權消滅,且應到原登記機構辦理居住權的注銷登記手續。
       
        四、居住權具有無償性及專屬性
       
        居住權的設立一般是無償等,不需要支付對價的。《民法典》第三百六十八條規定,除非當事人另有約定有償設立的除外。居住權具有無償性,沒有特殊約定,居住權人都可以長期無償居住、使用房屋。
       
        居住權具有專屬性,《民法典》規定,居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。因此居住權人具有專屬性,只能權利人自己享有居住權利,不得轉讓。
       
        五、居住權來了,實務中以下方面值得注意:
       
        一、居住權在家庭財產分割、老人遺產提前處置等方面,可以合理安排房屋所有權與居住權益發揮作用,但必須到登記機構辦理登記手續,居住權作為物權,也是以登記公示為原則。
       
        二、以房養老模式下,老年人將房子抵押給金融機構獲得養老金,可以通過設置居住權,防止不良金融機構騙取房產,保護老年人的基本權益。
       
        三、房產買賣、交易中,買方除了關注租賃、抵押、共有、司法查封等情況外,還需要了解房屋是否設置過居住權,居住權的存在會導致買方所有權的完整實現。
       
        四、債務人提供抵押房產進行擔保,債權人需要調查一下是否存在居住權,居住權會讓房產實際價值下跌,屆時影響抵押權的處置與實現。


      【作者簡介】李維維(李煒),上海融力天聞律師事務所合伙人。

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