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    徐向偉的個人空間

    為逃稅延遲過戶,不適用民法典“帶押過戶”新規
    發布時間:2021/10/20 20:08:04 作者:徐向偉 點擊率[351] 評論[0]

      【出處】本網首發

      【中文關鍵字】帶押過戶

      【學科類別】法律社會學

      【寫作時間】2021年


        近日,如皋法院調解處理一起涉及“帶押過戶”的二手房買賣合同糾紛,這也是民法典施行以來南通地區首例涉公積金抵押貸款的二手房買賣合同糾紛。
       
        案情簡介
       
        2020年5月,原告沈麗(化名)通過中介與被告王飛(化名)夫婦簽訂二手房買賣合同,購買王飛夫婦位于如皋城區的一套學區房,房屋總價款為152萬元。合同簽訂后,沈麗按約先支付了王飛夫婦150萬元購房款,僅剩尾款2萬元未付,約定待房屋過戶時再支付。
       
        由于王飛夫婦的房屋權屬證書是未滿兩年的新證,需要繳納的稅費相對較多,雙方為了少繳因過戶產生的稅費,遂協商一致待王飛夫婦的產權證滿兩年,也就是到2021年4月之后辦理過戶手續。然而在產權證滿兩年后,王飛夫婦突然毀約,沈麗無奈,遂將王飛夫婦訴至法院。
       
        因該房屋上仍存有被告王飛夫婦的公積金抵押貸款,沈麗遂將南通市住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)追加為第三人,要求判令王飛夫婦和公積金中心先共同協助其辦理房屋產權的“帶押過戶”,再由王飛夫婦立即將公積金貸款償還。
       
        法院審理
       
        承辦法官對這起民法典施行后受理的首例“帶押過戶”糾紛十分重視,她通過庭前調查得知,出賣人王飛夫婦已將買房人沈麗支付的150萬元購房款用于其他消費,無力立即償還訟爭房屋上尚欠的60多萬元公積金抵押貸款(貸款期限20年),王飛夫婦當初出售房屋時也未告知南通公積金中心。
       
        審理中,公積金中心堅決不同意將房屋先辦理“帶押過戶”至沈麗名下,要求抵押人將房屋上的公積金貸款償還。公積金中心之所以態度如此堅決是因為:此案為南通地區首例涉公積金抵押物的轉讓,如同意買賣雙方“帶押過戶”,即使不影響其日后行使抵押權,也不能助長抵押人的隨意出賣行為,對于抵押人的出賣行為不予遏制,將來還有可能出現不符合公積金貸款條件的人以“帶押過戶”為幌子,合謀騙取公積金貸款,規避公積金貸款的申請條件和還貸要求。
       
        賣方王飛夫婦在審理中一改毀約的態度,突然表示愿意配合沈麗辦理產權過戶,并認為,其與沈麗的房屋買賣合同約定的過戶時間是在2021年4月,在民法典施行后,應適用民法典關于“帶押過戶”的新規,先辦理“帶押過戶”,但對于房屋上尚欠的60多萬元公積金貸款表示無力立即償還,只能按照原公積金貸款合同的約定按月分期償還。
       
        法官說法
       
        《民法典》對于不動產抵押物可否買賣交易并進行產權過戶的問題,較原來的《物權法》出現了360度立法站位的反轉。原《物權法》第191條規定,“抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”該條的立法站位是,抵押物的轉讓以抵押權人的同意為前提,即限制抵押物的流轉。
       
        而《民法典》第406條第1款規定:“抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。”第2款規定:“抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償”。該條的立法站位是鼓勵抵押物的自由流轉。
       
        《民法典》的上述新規意味著,不動產抵押物的轉讓無需征得抵押權人同意,即使存在抵押權的情況下,抵押人仍可以自由轉讓抵押物,除非另有約定。
       
        從民法典的時效適用規定來看,本案原告沈麗與被告王飛夫婦簽訂房屋買賣合同的時間雖在民法典施行之前,但雙方約定的辦理過戶的時間為2021年4月,為民法典施行后,一般情況下,根據《最高院關于適用民法典時間效力的若干規定》,可以適用民法典新規,然而,本案需要注意的是,買賣雙方之所以會約定在2021年4月之后辦理過戶手續,實際上是為了規避房產證未滿兩年的納稅政策要求,該行為本身是違法的,因此,本案不能簡單地根據雙方約定的過戶時間來機械認定適用民法典關于“帶押過戶”的新規。
       
        從案件的社會影響來看,本案出賣人在買房時并未通知抵押權人即公積金中心,買房人支付的150萬元購房款也已被出賣人使用,出賣人的該行為嚴重影響了抵押權人及時維護自身合法權益的時機,在此情況下,若支持“帶押過戶”,則放縱了出賣人隨意處置房產而置抵押權人權益不顧的后果,將來也確有可能存在公積金管理中心所擔憂的買賣雙方打著法律允許“帶押過戶”的大旗合謀騙貸的現象。
       
        從當事人的權益保護來看,即使先行辦理“帶押過戶”,原告作為買受人而言,看似得到了房屋產權,其所享有的所有權也有嚴重瑕疵,因為并沒有從實質上解決房屋上尚存的公積金貸款問題,且出賣人的公積金貸款長達20年之久。
       
        由于原告竭力想要房屋,不愿意解除合同,承辦法官遂基于上述因素的考慮及各方利益的權衡,最終做通調解工作,原、被告一致同意,由雙方先齊心協力共同將房屋上的公積金貸款在短期內還清,再將房屋產權過戶至原告名下,對于原告代為支出的部分,原告可向被告主張債權。如此處理,既降低了各方的訴訟風險,又防范了因個案引發的負面效應。


      【作者簡介】

      徐向偉,如皋市人民法院法官助理。

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